La fiscalité immobilière en France comprend de nombreux impôts et taxes que les propriétaires et investisseurs doivent connaître. Ces prélèvements interviennent à différentes étapes : lors de l'acquisition d'un bien, pendant sa détention et au moment de sa cession. Ils concernent aussi bien les résidences principales que secondaires ou les biens locatifs. La complexité et la diversité de ces impôts nécessitent une bonne compréhension pour optimiser sa gestion patrimoniale. Une connaissance approfondie de cette fiscalité permet d'anticiper les coûts et de prendre les meilleures décisions pour son patrimoine immobilier.
Taxe foncière sur les propriétés bâties
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) constitue l'un des impôts locaux majeurs auxquels sont assujettis les propriétaires immobiliers en France. Cette taxe annuelle s'applique à tous les biens immobiliers bâtis, qu'il s'agisse de locaux d'habitation, commerciaux ou industriels. Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, déterminée par l'administration fiscale, à laquelle sont appliqués les taux votés par les collectivités locales.
L'assiette de la TFPB correspond à 50% de la valeur locative cadastrale du bien. Cette valeur locative est censée représenter le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer s'il était loué dans des conditions normales. Elle fait l'objet de revalorisations annuelles forfaitaires décidées par le Parlement. Les taux d'imposition sont quant à eux fixés chaque année par les communes et départements. Il en résulte d'importantes disparités géographiques, les taux pouvant varier sensiblement d'une collectivité à l'autre.
Certains biens immobiliers bénéficient d'exonérations temporaires ou permanentes de taxe foncière. C'est notamment le cas des constructions nouvelles, qui sont exonérées pendant 2 ans. Les logements économes en énergie peuvent également bénéficier d'exonérations partielles. Par ailleurs, des abattements et dégrèvements sont prévus pour certaines catégories de contribuables, comme les personnes âgées ou handicapées sous conditions de ressources. Ces dispositifs visent à moduler la charge fiscale en fonction des situations individuelles.
Le paiement de la taxe foncière intervient généralement à l'automne. Les propriétaires reçoivent leur avis d'imposition entre fin août et début octobre, pour un paiement au 15 octobre. Il est possible d'opter pour le prélèvement mensuel afin d'étaler la charge sur l'année. En cas de vente du bien en cours d'année, c'est le propriétaire au 1er janvier qui reste redevable de la totalité de la taxe, charge à lui d'en répercuter une quote-part sur l'acheteur via une clause du contrat de vente.
La taxe foncière représente une charge récurrente non négligeable pour les propriétaires. Son montant a tendance à progresser régulièrement, sous l'effet conjugué de la revalorisation des bases et des hausses de taux décidées par les collectivités. Une bonne anticipation de cette charge est nécessaire dans tout projet d'investissement immobilier. Les propriétaires ont intérêt à vérifier chaque année le détail de leur imposition et à contester d'éventuelles erreurs dans les 60 jours suivant la réception de l'avis.
Taxe foncière sur les propriétés non bâties
La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) s'applique aux terrains non construits, tels que les terres agricoles, les carrières ou les étangs. Son mode de calcul est similaire à celui de la taxe foncière sur les propriétés bâties, mais avec des spécificités propres liées à la nature des biens concernés. Cette taxe représente une charge annuelle pour les propriétaires de terrains, dont le montant varie selon la localisation et les caractéristiques du bien.
L'assiette de la TFPNB repose sur la valeur locative cadastrale du terrain, déterminée par l'administration fiscale. Cette valeur est censée refléter le revenu net annuel que le propriétaire pourrait tirer de son bien s'il était loué dans des conditions normales. Pour les terres agricoles, elle est calculée à partir du revenu cadastral, lui-même basé sur la nature des cultures, la qualité des terres et les rendements moyens constatés. La valeur locative fait l'objet de revalorisations annuelles forfaitaires, comme pour les propriétés bâties.
Le calcul de la taxe s'effectue en appliquant à la base d'imposition les taux votés par les collectivités locales. Ces taux peuvent varier significativement d'une commune à l'autre, entraînant des disparités importantes dans le montant de la taxe due. Certaines collectivités ont la possibilité de majorer la valeur locative des terrains constructibles situés dans des zones tendues, afin d'inciter à la construction. Cette majoration peut aller jusqu'à 3 euros par mètre carré, alourdissant sensiblement la charge fiscale pour les propriétaires concernés.
De nombreuses exonérations sont prévues pour la TFPNB. Les terres agricoles exploitées selon le mode de production biologique bénéficient par exemple d'une exonération totale pendant 5 ans. Les terrains plantés en bois sont exonérés pendant les 30 premières années suivant le boisement. Des exonérations partielles existent également pour les terres situées en zone Natura 2000 ou dans des parcs naturels. Ces dispositifs visent à encourager certaines pratiques agricoles ou à préserver des espaces naturels.
Le paiement de la TFPNB suit le même calendrier que la taxe foncière sur les propriétés bâties. Les propriétaires reçoivent leur avis d'imposition à l'automne, pour un paiement au 15 octobre. Comme pour la TFPB, il est possible d'opter pour le prélèvement mensuel. En cas de changement de propriétaire en cours d'année, c'est le propriétaire au 1er janvier qui reste redevable de la totalité de la taxe. Une répartition prorata temporis peut toutefois être prévue dans l'acte de vente.
La TFPNB peut représenter une charge importante pour certains propriétaires, notamment dans le cas de grands domaines agricoles ou forestiers. Son montant a tendance à progresser régulièrement sous l'effet des revalorisations des bases et des hausses de taux. Les propriétaires ont intérêt à vérifier chaque année le détail de leur imposition et à contester d'éventuelles erreurs dans les délais impartis. Une bonne connaissance des exonérations applicables permet également d'optimiser sa situation fiscale.
Impôts locaux liés à la détention immobilière
Les impôts locaux liés à la détention immobilière englobent plusieurs taxes distinctes qui s'ajoutent à la taxe foncière. Ces prélèvements, perçus au profit des collectivités territoriales, visent à financer les services publics locaux. Leur montant et leurs modalités peuvent varier selon les communes, ce qui nécessite une attention particulière de la part des propriétaires. Bien que certaines de ces taxes aient connu des évolutions récentes, elles continuent de peser sur le budget des ménages propriétaires.
Taxe d'habitation pour les résidences principales
La taxe d'habitation sur les résidences principales a fait l'objet d'une réforme majeure ces dernières années. Depuis 2023, elle a été supprimée pour l'ensemble des foyers fiscaux, quelle que soit leur situation. Cette mesure, mise en place progressivement depuis 2018, visait à alléger la charge fiscale des ménages. La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales représente un gain de pouvoir d'achat significatif pour les propriétaires occupants.
Cependant, la taxe d'habitation subsiste pour les résidences secondaires et les logements vacants. Les propriétaires de résidences secondaires continuent donc de recevoir un avis d'imposition chaque année. Le calcul de cette taxe repose sur la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle sont appliqués les taux votés par les collectivités. Dans les zones tendues, les communes ont la possibilité de majorer cette taxe jusqu'à 60% pour les résidences secondaires, afin d'inciter à la location à l'année.
La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a entraîné une perte de recettes importante pour les collectivités locales. Pour compenser ce manque à gagner, l'État a mis en place un nouveau schéma de financement. La part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties a notamment été transférée aux communes. Ces évolutions ont modifié la structure des impôts locaux, sans pour autant alléger la charge globale pesant sur les propriétaires.
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local destiné à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle concerne tous les propriétaires de biens immobiliers, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Son montant est calculé sur la même base que la taxe foncière, à savoir la moitié de la valeur locative cadastrale du bien. Les taux sont fixés chaque année par les communes ou les intercommunalités en charge du service des ordures ménagères.
La TEOM apparaît sur le même avis d'imposition que la taxe foncière, mais constitue une ligne distincte. Son montant peut varier significativement d'une collectivité à l'autre, en fonction du coût du service et des choix politiques locaux. Certaines communes ont opté pour une tarification incitative, modulant la taxe en fonction de la quantité de déchets produite par chaque foyer. Ce système vise à encourager le tri et la réduction des déchets.
Pour les propriétaires bailleurs, la TEOM fait partie des charges récupérables auprès des locataires. Elle peut donc être répercutée intégralement dans les charges locatives, à condition de figurer explicitement dans le bail. En cas de départ du locataire en cours d'année, une répartition prorata temporis doit être effectuée. Les propriétaires ont intérêt à vérifier chaque année le montant de la TEOM et à le communiquer à leurs locataires pour ajuster les provisions de charges.
Contribution à l'audiovisuel public le cas échéant
La contribution à l'audiovisuel public, anciennement appelée redevance audiovisuelle, a été supprimée depuis le 1er janvier 2022. Cette taxe, d'un montant de 138 euros par an en France métropolitaine, était auparavant adossée à la taxe d'habitation. Sa suppression visait à simplifier le système fiscal et à alléger la charge pesant sur les ménages. Le financement de l'audiovisuel public est désormais assuré par d'autres ressources budgétaires de l'État.
Avant sa suppression, la contribution à l'audiovisuel public était due par tous les foyers imposables à la taxe d'habitation et possédant un téléviseur. Son recouvrement était effectué en même temps que la taxe d'habitation, sur le même avis d'imposition. Des exonérations étaient prévues pour certaines catégories de contribuables, notamment les personnes âgées ou handicapées sous conditions de ressources.
La suppression de cette taxe s'inscrit dans un mouvement plus large de réforme de la fiscalité locale et de simplification du système fiscal. Elle a permis de réduire le nombre de lignes sur les avis d'imposition et de clarifier les prélèvements liés à la détention immobilière. Pour les propriétaires bailleurs, cette suppression a également simplifié la gestion des charges locatives, la contribution à l'audiovisuel public n'étant plus à répercuter sur les locataires.
Fiscalité applicable lors de l'achat d'un bien
L'acquisition d'un bien immobilier en France s'accompagne de différents frais et taxes qui viennent s'ajouter au prix de vente. Cette fiscalité, souvent méconnue des primo-accédants, peut représenter une part significative du coût total de l'opération. Elle varie selon la nature du bien (neuf ou ancien) et le statut du vendeur. Une bonne compréhension de ces frais permet d'anticiper le budget global d'une acquisition et d'éviter les mauvaises surprises.
Droits de mutation à titre onéreux
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés "frais de notaire", constituent une part importante des frais d'acquisition d'un bien immobilier. Ces droits sont perçus par l'État et les collectivités locales lors de la vente d'un bien. Leur montant varie selon la nature du bien et son prix de vente.
Pour un logement ancien, les DMTO s'élèvent généralement à environ 5,80% du prix de vente. Ce taux se décompose comme suit : 3,80% pour le département, 1,20% pour la commune, et 2,37% pour les frais et émoluments du notaire. Dans certains départements, le taux peut atteindre 5,90%. Pour les biens neufs, le taux est réduit à 0,70% du prix de vente hors taxe.
Il existe des cas d'exonération ou de réduction des DMTO, notamment pour les primo-accédants dans certaines zones, ou pour les acquisitions de logements sociaux. Ces dispositifs visent à favoriser l'accession à la propriété et le logement social. Il est important de se renseigner sur les conditions d'éligibilité auprès d'un notaire ou de l'administration fiscale.
TVA immobilière pour les logements neufs
La TVA immobilière s'applique aux acquisitions de logements neufs ou sur plan (VEFA). Son taux est de 20% pour la plupart des opérations, mais des taux réduits existent dans certains cas. Cette taxe représente une part significative du coût d'achat d'un bien neuf, qu'il convient d'anticiper dans son budget.
Le taux réduit de 5,5% s'applique pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou à moins de 300 mètres de ces quartiers. Ce dispositif vise à favoriser la mixité sociale dans ces zones. Un taux intermédiaire de 10% est prévu pour les logements situés dans des zones de revitalisation rurale ou bénéficiant de prêts locatifs sociaux.
La TVA est incluse dans le prix de vente annoncé par le promoteur pour un logement neuf. Il est important de bien comprendre la répartition entre le prix du bien lui-même et la part de TVA, notamment en cas de revente ultérieure. En effet, la TVA peut être remboursée partiellement par l'État en cas de revente dans les 5 ans suivant l'achèvement du logement.
Frais de notaire selon le type d'acquisition
Les frais de notaire varient selon le type de bien acquis et sa valeur. Pour un logement ancien, ils représentent généralement entre 7% et 8% du prix d'achat, dont la majeure partie correspond aux droits de mutation. Pour un logement neuf, ces frais sont réduits à environ 2% à 3% du prix de vente, la TVA étant déjà incluse dans le prix annoncé par le promoteur.
Ces frais comprennent plusieurs éléments : les émoluments du notaire (rémunération forfaitaire fixée par l'État), les débours (frais avancés par le notaire pour diverses formalités), et les droits et taxes perçus pour le compte de l'État et des collectivités. Il est possible d'obtenir une simulation précise de ces frais auprès d'un notaire avant toute transaction.
Dans certains cas, des frais supplémentaires peuvent s'ajouter, comme les frais de constitution de dossier pour un prêt immobilier, ou les frais de mainlevée d'hypothèque si le bien est grevé d'une hypothèque. Il est crucial de bien identifier tous ces coûts en amont pour éviter les mauvaises surprises et négocier efficacement le prix d'achat.
Imposition des revenus fonciers des propriétaires bailleurs
Les propriétaires qui mettent en location un bien immobilier sont soumis à l'imposition des revenus fonciers. Ces revenus s'ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le régime fiscal applicable dépend du montant des loyers perçus et du choix du propriétaire entre le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement aux propriétaires dont les revenus fonciers annuels bruts ne dépassent pas 15 000 euros. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les loyers perçus pour déterminer le revenu imposable. Ce régime simplifié ne permet pas de déduire les charges réelles liées au bien.
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges supportées : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, travaux d'entretien, taxe foncière, etc. Il est obligatoire pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros par an, mais peut être choisi sur option pour les revenus inférieurs. Ce régime nécessite une comptabilité plus détaillée mais peut s'avérer plus avantageux fiscalement, notamment en cas de travaux importants.
En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Il est possible de réduire l'imposition grâce à divers dispositifs fiscaux comme le déficit foncier, qui permet de déduire jusqu'à 10 700 euros par an des autres revenus, ou les régimes de défiscalisation comme le Pinel ou le Denormandie dans l'ancien.
La gestion fiscale d'un investissement locatif requiert une attention particulière et une bonne connaissance des règles en vigueur. Il est souvent recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser sa situation fiscale et éviter les erreurs de déclaration.
